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房地产空置的基本理论分析

     时间:2015-02-26  来源:本站原创

第一节 空置的基本理论
(一)空置的含义
“空置”在商品房市场是反映商品房供需情况和影响房地产景气指数的重要概念,但不同的学者对空置的解释不同。D.格林沃尔德主编的《现代经济词典中》,空置商品房实质可以用于出售(或出租)但尚未出售(或出租)的房屋(坍塌的,不上市的房屋不计在内)。美国国家统计局住房与家庭经济统计处,将空置房氛围房主房空置和出租房空置两种。是对空置量有所定义,是指实质调查时无人居住且不是暂时无人居住的住宅单元数量。此外,如果被调查住宅的住户在其他地方有更经常的住宅,则该套住宅也被视为空置。香港对空置概念的界定和分类与美国的基本相似。台湾分析空置问题采用“空屋数”指标,是指有门牌号码并可供居住使用单未使用或低度使用的住宅单位,包括已不能利用或因屋主短期外出所造成的空屋、正在市场上求租和求售的空无、投资或保值获储存所造成的空屋、第二屋和搬迁装潢所形成的空屋。国外及我国港台地区对空置商品房的概念较多的用来反映商品房供需情况,并是影响市场行为决策的重要变数。
早期国家统计局在《固定资产投资统计报表制度》,使用“空置面积”来反映空置问题。将其定义为报告期末已竣工的商品房面积中,尚未销售或者租出的部分,包括以前年度和本期竣工可供出售和出租而未出售出租的面积。但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。该“空置面积”以本年度为指标计算周期,但由于商品房非快速消费品生产和销售周期相对较长。自 2003 年起国家建设部将空置面积的计算周期扩大至三年。自此国家统计局也将针对房地产企业统计的空置面积的计算按照商品房空置时间的长短可以划分为空置一年以下、空置一到到三年(含一年)和空置三年以上(含三年)。空置时间在一年以内的为待销商品房;空置时间在一年到三年(含一年)的为滞销商品房;空置时间在三年以上(含三年)的为积压商品房。同时现国家统计局还引入商品住宅空置套数概念,指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品住宅中,尚未销售或出租的商品住宅套数,包括以前年度竣工和本期竣工的商品住宅套数,但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的住宅套数。
本文所指空置商品房包括竣工后超过一定期限未售的商品房和买进后非居于使用状态而空置的商品房,所涉及到的统计数据标准均以国际统计局为准。
(二)空置存在的原因
空置商品房的存在在市场中有着极其重要的作用。首先,商品房空置有调节市场供求平衡的作用。空置是商品房的所有权和使用权交易的前提。在商品房市场中保持一定水平的空置率,为商品房的出租和出售提供了选择余地。在非泡沫市场中,若一段时期内商品房空置率较高,商品房所有者出售或者出租的困难较大,给卖方带来租金损失风险,因此迫使其调低租金以刺激需求。若一段时期内商品房空置率过低,需求方的选择余地小,而且轮候费用和寻租费用将随之升高。故而产生交易价格上涨,最终抑制需求,使商品房市场达到新的平衡状态。
其次,利益最大化因素驱动商品房供应方捂盘惜售。商品房价格逐年上涨的大趋势未得以改变,供给方(包括商品房二级市场和三级市场的所有者)因具有经济人和理性人之属性,期望以更高的价格售出商品房,达到利益最大化的目的。因此供应方以当前以及预期更高房价为预期,可能产生商品房空置现象。且随着预期价格的升高和投资风险的减小导致空置的增加。
再者,商品房市场零空置率状态的不可能存在性。即便排除房产价格因素,市场上的需求者也不可能狂热租赁或者购买完所有商品房,因此市场上不可能出现零空置率。零空置率必然抑制商品房作为商品的流通属性,使供给方和需求方都难以满足己方需求。
因此,空置是商品房市场的必然存在的现象。但是过高的空置率和过低的空置率都不利于商品房市场的良性发展。合理的空置率和空置量应当能够保持供给方适度的投资积极性并不损害需求方满足其需求的能力。
第二节  商品房空置指标及计算方法比较
空置率可以反映商品房供求状况、房地产市场的泡沫程度,甚至对土地供应预期有影响。相对于统计局公布的商品房空置面积,商品房空置率更具有横纵向的可比性。因此,学术界和实践中通常将空置率作为衡量商品房空置问题的重要指标。商品房空置率是指空置商品房面积占全部存量商品房面积的比率。即空置率=空置面积/总量面积。近年来,我国商品房具体空置率的大小引起学术界和媒体的较大争议,有报道宣称我国商品房空置率已达 26%,大大超过国外公认的最高空置率警戒线。一些学者则以自己的计算方法质疑该数据,并得出诸多答案。据此,虽然对空置率计算的总公式相同,但具体计算方法的差别对空置率计算结果以及我国商品房空置率是否触及国际警戒线问题的结论影响较大。
一、国外空置指标
发达国家由于已经过了高速城市化阶段,新建商品房数量较为有限。因此未统计新建商品房空置数据,统一计算空置率。计算公式以全部存量为计算依据,公式表示为:空置率=报告期全部空置量/报告期全部存量*100%。
以美国为例,以此公式计算得出美国空置率为 13%。美国的住宅空置统计体系较为全面,将空置率与使用率相对应,即:一定时点内的空置率+使用率=1。美国人口普查局空置住宅作了详细分类,总空置率分为年度空置和季节性空置两种。年度空置又可分为出租空置率、出售空置率、已出租或出售的空置率和非市场性空置率。
二、港台地区空置指标
中国香港台湾地区的城市化率程度较高,因此其指标数据也具有一定可比性。香港反映房地产空置问题的指标包括空置量、 空置率、 供应量和吸纳量。在空置率指标中,香港通过三个分项指标来综合反映住宅楼宇的整体空置趋势,其中较为通用的计算公式如下:
年内落成楼宇空置率=年内落成空置户数/年内落成楼宇单位总户数﹡100%
其余所有楼宇空置率=其余所有楼宇空置户数/其余所有楼宇单位总户数﹡100%
整体空置率=空置总户数/总户数﹡100%
台湾地区通常参考台电公司的每月用电度数来观测空置率的变化,目前无官
方公布的空置面积和空置率数据。
空置率=空置房户数/非营业用电总户数﹡100%
港台地区将超过了一定空置期限的房屋才认定为空置房屋,并且主要以户数作为计量单位。港台地区的统计方法和计算方式不同,由此得出的空置率相差很大。但是其通过用电度数来考察空置率以及以户数为计量单位的方法,对我国有借鉴意义。
(三)我国现行空置指标
目前,依据国家建设局和国家统计局的统计方法,我国主要以空置面积为主要指标。但在空置问题的研究学界,通常以空置率来衡量房屋的空置状况。空置率的主要计算方法为以下三种:第一,(商品房空置面积/近三年商品房竣工面积之和)*100%;第二,(商品房空置面积/全部商品房竣工面积之和*100%);第三(报告期商品房空置面积/报告期可供销售、出租的商品房面积)*100%。其中,以第一种为主要的计算方法。相对于其他两种,第一种方法在数据的取得上较为方便。
我国理论界普遍接受的第一种空置率计算方法有一定的合理性,为我国在快速城市化进程中提供了导向性指标。对于商品房开发企业和国家宏观调控起到了积极的推动作用。但是以此为空置率的计算方法仍然存在以下几个问题。首先,分子的商品房空置面积是报告期末的全部空置面积,而分母只是报告期前三年内的竣工面积。分子和分母指标的计算期限不同导致计算的结果差别很大。其次,由于分子是统计期末的所有空置房数量,难以反映近几年内国家宏观调控在空置问题上显现的效果,不利于对宏观调控和评价以及起到后续调控方法的调整导向作用。再者,我国尚未明确空置率计算方法,仅存学术界的主流及其他计算方法。由此计算得出的空置率结果不宜与与国际空置率标准进行比较。而且,我国商品房市场仍处在改革的背景下,非市场因素很多,受经济波动和信贷指标影响较大。因此,空置率的国际标准在我国不具有可比价值。
上述各种商品房空置率的计算方法,仅是围绕空置问题,对与此密切相关的空置率作出阐述,并对空置率的较大争议来源作出说明。且受笔者专业所限,并不做过多空置率标准的深究。文中对空置问题的探讨,以国家统计局公布的空置面积为主。
 
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